Abstract L’acquisto di un immobile in assenza dei requisiti per fruire dell’agevolazione prima casa non comporta la responsabilità diretta del notaio. È quanto stabilito dalla Corte di cassazione, che ha escluso la legittimazione passiva del professionista rogante in relazione all’imposta complementare e suppletiva, potendo il medesimo rispondere solo per l’omesso versamento dell’imposta principale. *** La vicenda dedotta in giudizio. La vicenda trae origine da un avviso di liquidazione di imposta e contestuale irrogazione delle sanzioni notificato a un notaio in relazione a un atto di vendita immobiliare dal medesimo rogato. In particolare, l’Agenzia delle entrate aveva disconosciuto l’agevolazione prima casa di cui all’art. 4-bis, Nota II-bis, Tariffa Parte I allegata al d.P.R. n. 131/1986 (TUR) poiché l’acquirente risultava essere già proprietario di altro immobile situato nel medesimo comune. Il professionista aveva impugnato l’avviso dinanzi alla (allora) Commissione tributaria provinciale di Roma, sostenendo che l’inagibilità dell’immobile pre-posseduto dall’acquirente ne aveva determinato l’inabitabilità e che, in forza del decorso del termine di sessanta giorni dalla redazione del rogito, l’imposta di registro aveva perso la natura di imposta principale, dovendo pertanto essere qualificata come imposta complementare e suppletiva: come tale, non richiedibile in via solidale al notaio rogante. Tale “riqualificazione”, pertanto, aveva determinato la carenza ab origine di legittimazione passiva in capo a quest’ultimo. Il ricorso era stato accolto in primo grado. Tuttavia, all’esito del giudizio di appello incardinato dall’Ufficio era intervenuta la riforma della sentenza di prime cure, successivamente impugnata dinanzi alla Corte di cassazione con ricorso articolato in quattro motivi. La decisione della Suprema Corte. Con sentenza n. 24475 pubblicata il 3 settembre 2025 la Suprema Corte, facendo applicazione del criterio della ragione più liquida, ha accolto il terzo motivo di ricorso con cui era stata contestata la violazione dell’art. 76, co. 2, TUR e di plurime norme del Codice civile e del Codice di procedura civile, stante l’omessa valutazione della carenza di legittimazione passiva (in via solidale) del notaio rogante alla luce della giurisprudenza di legittimità in tema di imposta complementare. Assorbiti gli altri motivi, il Collegio ha in primo luogo precisato come il ruolo del notaio rogante, concretandosi in un presidio previsto ex lege a garanzia e rafforzamento della pretesa tributaria e del relativo pagamento, esuli naturalmente dal rapporto impositivo vero e proprio, che non può che instaurarsi con le sole parti contraenti. Il notaio è tenuto al pagamento in qualità di responsabile d’imposta ma, precisa la Corte, “la solidarietà passiva che viene in tal modo a costituirsi muove da una relazione che non è paritetica, ma secondaria o dipendente rispetto a quella delle parti contraenti”, così giustificando il diritto alla rivalsa nei confronti di queste ultime ai sensi dell’art. 64 del d.P.R. n. 600/1973. In virtù di tale ruolo, pertanto, l’art. 57 del TUR limita la responsabilità del notaio rogante al versamento della sola imposta principale, non anche di quella complementare e suppletiva. La giurisprudenza di legittimità è concorde nel circoscrivere la responsabilità del notaio nei limiti ora descritti, con la conseguenza della pacifica esclusione della legittimazione passiva del professionista in casi come quello oggetto del contenzioso in esame. Inoltre, precisa il Collegio, laddove la pretesa cartolare richieda l’accesso a elementi extratestuali o il ricorso a “particolari accertamenti fattuali o valutazioni giuridico-interpretative”, l’Agenzia delle entrate è tenuta ad emettere nei confronti delle parti contraenti un avviso di accertamento di imposta avente natura complementare, non potendo viceversa avanzare nei confronti del notaio alcuna pretesa a mezzo avviso di liquidazione integrativo. Ed è proprio quanto verificatosi nel caso di specie, in cui l’Ufficio ha inteso disconoscere la sussistenza di un requisito necessario per fruire dell’agevolazione prima casa, così facendo ricorso a un’attività di verifica ulteriore e non fondata su un mero “riscontro cartolare ed ictu oculi”. F.N.
2025 - Morri Rossetti
