Logo sito Morri Rossetti

Società di comodo: la congruità del canone di locazione di beni immobili constatata al primo anno vale per l'intera durata del contratto

1 Giugno 2022

Abstract

Con l'Ordinanza 23 maggio 2022 n. 16472 la Corte di cassazione si occupa di società di comodo e di congruità del canone di locazione di beni immobili. Al riguardo, ha confermato l'orientamento secondo cui ove il canone risulti congruo rispetto ai valori di mercato vigenti nel primo anno di locazione, lo stesso canone deve ritenersi congruo per l'intera durata del contratto.

Il Caso

La società J. Immobiliare S.p.a. ha presentato nel 2007 istanza di interpello con cui ha chiesto la disapplicazione della disciplina delle c.d. “Società di comodo” di cui all'art. 30 della legge 23 dicembre 1994 n. 724.

La norma appena citata prevede che: “In presenza di oggettive situazioni di carattere straordinario che hanno reso impossibile il conseguimento dei ricavi, degli incrementi di rimanenze e dei proventi nonché del reddito determinati ai sensi del presente articolo, ovvero non hanno consentito di effettuare operazioni rilevanti ai fini dell'imposta sul valore aggiunto di cui al comma 4, la società interessata può richiedere la disapplicazione delle relative disposizioni antielusive ai sensi dell'art. 37-bis comma 8 del DPR 600/1973”.

Tale norma, in particolare, ha inteso disincentivare la costituzione di società c.d. “di comodo”, ovvero società costituite per il raggiungimento di scopi eterogenei rispetto alla normale dinamica delle società commerciali. Con le società di comodo, quindi si realizza un impiego incoerente dello strumento societario in quanto di norma le società commerciali sono preordinate (esclusivamente) ad uno scopo produttivo.

Nel caso di specie la società ha rappresentato l'oggettiva impossibilità di raggiungere i ricavi minimi previsti dalla norma, essendo già in corso due locazioni a terzi di immobili, con predeterminazione contrattuale dei canoni in coerenza con i valori medi previsto dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), e comunque non modificabili nel breve periodo al fine di conseguire i ricavi minimi superiori a quelli richiesti dalla norma in modo da superare il test di operatività. Ciò tenendo conto della durata di sei anni di ciascun contratto e del rinnovo tacito per mancata disdetta.

L'Agenzia delle Entrate ha emesso parere negativo con successiva notifica alla società dell'avviso di accertamento ai fini delle imposte dirette per l'anno di imposta 2006.

La società ha impugnato l'avviso di accertamento innanzi alla competente CTP di Pistoia affinché riconoscesse la sussistenza delle condizioni che hanno reso impossibile il conseguimento dei ricavi minimi, oltre che per la carenza di motivazione dell'avviso di accertamento.

 La CTP adita ha accolto il ricorso ritenendo che la preesistenza dei contratti di locazione non ha consentito alla società contribuente di rideterminare nuovi canoni e quindi di superare il test di operatività.

Tale decisione, a seguito dell'impugnazione proposta dall'Ufficio, è stata riformata dalla CTR per la Toscana. Secondo il giudice d'appello i canoni convenuti non sarebbero congrui ma antieconomici, con riferimento alla tipologia degli immobili locati, non essendo sufficiente valutarne la coerenza rispetto all'OMI come dedotto dalla società.

Ha proposto ricorso per Cassazione la società affidato a plurimi motivi.

La decisione

La Suprema Corte ha ritenuto accoglibili il primo, quarto e quinto motivo di ricorso, , con cui la società, ritenendo la natura indiziante del test di operatività, ha sostenuto di aver provato le oggettive situazioni che consentono la disapplicazione della disciplina delle società “di comodo”, risultando perciò irrilevante il requisito del reddito minimo.

La decisione in commento risulta di particolare interesse con riferimento ai principi connessi alla valutazione della congruità dei canoni di locazioni, in tema di disapplicazione della disciplina delle c.d. società di comodo.

A tal proposito, la Corte osserva come non fosse in contestazione che i contratti in questione si fossero automaticamente rinnovati alle medesime condizioni, e dunque fossero efficaci e vincolanti, per la contribuente, nell'anno di imposta in questione. Ciò conferma l'impossibilità giuridica di modificare i relativi canoni, impossibilità peraltro ritenuta rilevante dalla stessa prassi finanziaria (Circolare 5/E del 2007).

Secondo la Cassazione, il momento cui valutare la congruità economica dei canoni– deve riportarsi alla stipula iniziale. Come prevede la stessa prassi (Circolare n. 44/E/2007), i canoni di locazione a suo tempo pattuiti devono ritenersi congrui per l'intera durata del contratto ove risultino congrui rispetto ai canoni di mercato vigenti nel primo anno di locazione.

La Cassazione ha precisato poi come, ai fini della congruità del canone, debba farsi riferimento, al valore di mercato determinato ai sensi dell'art. 9 del TUIR. Sul punto la stessa Circolare 25/E/2007 evidenzia la stessa rilevanza dei valori OMI: “Per la determinazione del valore di mercato dei canoni di locazione si potrà fare riferimento ai valori (espressi per mq al mese) riportati nella banca dai delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare”. I valori OMI, come è pacifico nella giurisprudenza della S.C., non devono essere assunti quale unico fondamento della rettifica del valore dichiarato in atto, ma possono essere utili per l'avvio di più approfondite analisi sulla base di altri elementi disponibili o acquisibili mediante un più corretto utilizzo dei poteri di controllo. Tuttavia, nel caso di specie, l'Ufficio non avrebbe individuato elementi, all'esito di una particolare valutazione del caso di specie, tali da potersi discostare dai dati OMI, limitandosi ad un non meglio specificato richiamo alla media dei canoni di locazione nel territorio di riferimento.

Nemmeno sono stati individuati dall'Ufficio elementi tali da poter sostenere l'esistenza di un accordo elusivo tra le parti al fine di definire un canone di locazione diverso (e più basso) da quello di mercato.

Da ultimo, non sono ritenuti significativi dalla Corte neanche i mancati adeguamenti del canone di locazione agli indici ISTAT, trattandosi di una modifica del canone che non avrebbe avuto esiti rilevanti.

F.D.D.

cross