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Contratto di locazione, la tardiva registrazione sconta la sanzione calcolata sul canone annuale

25 Gennaio 2022

Abstract

La scelta del contribuente di assolvere su base annuale l’imposta di registro prevista per il contratto di locazione di un immobile urbano con durata pluriennale comporta, in sede di ravvedimento operoso per la tardiva registrazione, l’applicazione di una sanzione calcolata sul canone relativo alla prima annualità. Questo il principio espresso nell’ordinanza Cass., Sez. V, 12 gennaio 2022, n. 717

Il caso e la pronuncia

La tardiva registrazione di un contratto di locazione pluriennale di un immobile urbano sconta, in sede di ravvedimento operoso, una sanzione calcolata sulla base del canone relativo alla prima annualità. Assume infatti rilievo la scelta del contribuente che, ai sensi dell’art. 17, c. 3, DPR 131/1986 (TUR), opti per l’assolvimento dell’imposta di registro sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.

La Corte di cassazione boccia il ricorso dell’Agenzia delle Entrate volto a ottenere l’annullamento di una sentenza con cui la CTR Lombardia, confermando la statuizione di primo grado, aveva affermato il carattere annuale dell’imposta sul registro per effetto della scelta del contribuente.

Il ricorso dell’Ufficio si fonda sull’assunto che la CTR, violando il combinato disposto degli artt. 3 Cost., 13 DLgs 472/1997, nonché 17, 43 e 69 TUR, ha errato nello statuire che la sanzione per la tardiva registrazione del contratto di locazione di durata pluriennale va computata assumendo come base di calcolo il solo canone riferito alla prima annualità, in forza dell’avvenuta opzione del contribuente per il pagamento differito del tributo. La tesi erariale si fonda sulla presunta incidenza di tale opzione sulle sole modalità di pagamento dell’imposta e non anche sul calcolo della sanzione, da parametrare, al contrario, sempre e comunque sull’importo globalmente pattuito a titolo di canone per l’intera durata del contratto.

Previo articolato inquadramento normativo della fattispecie de qua, la Suprema Corte si è invero pronunciata per l’infondatezza delle doglianze dell’Amministrazione.

Secondo l’art. 17, c. 3, TUR l’imposta di registro sui contratti pluriennali di locazione e sublocazione di immobili urbani può essere corrisposta o in unica soluzione, con riferimento al canone pattuito per l’intera durata del rapporto, o su base annuale con riguardo al canone pattuito per singola annualità.

In ogni caso, il contribuente è libero di scegliere come assolvere all’obbligo di corresponsione dell’imposta, se su “scala” annuale o pluriennale. E, come precisato altresì dalla Corte costituzionale (ord. n. 461/2006), l’opzione per l’assolvimento dell’imposta con riferimento al canone previsto per tutte le annualità non comporta in alcun modo l’esclusione del carattere annuale del tributo dovuto per le locazioni degli immobili urbani, poiché dai lavori preparatori della L. 449/1997 (con cui sono state apportate modifiche al citato art. 17, c. 3, TUR) emerge con chiarezza la volontà del legislatore di introdurre “l’opzione di pagamento in unica soluzione solo per consentire all’erario di incamerare anticipatamente gli importi dell’imposta dovuti per ciascun anno”. Non a caso, in tali ipotesi la Nota I all’art. 5 della Tariffa, Pt. I, allegata al TUR ha previsto un apposito incentivo, consistente nella riduzione dell’imposta per una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale, moltiplicato per il numero degli anni di durata del contratto.

Ne consegue che per i giudici di legittimità, in adesione ai principi sanciti dalla Consulta, la regola non è la corresponsione dell’imposta in un’unica soluzione e nella sua interezza bensì con cadenza annuale, come altresì confermato dalla disciplina del rimborso, subordinato alla risoluzione anticipata del contratto in uno col pagamento in soluzione unica.

Da tutto ciò deriva, sul piano sanzionatorio, l’importante corollario per cui la sanzione amministrativa di cui all’art. 69 TUR (in misura minima pari al 120% e massima del 240% per i casi di omissione della richiesta di registrazione e della presentazione della denuncia) dev’essere parametrata al quantum dovuto a titolo di imposta per la sola prima annualità del contratto, stante l’effetto trainante dell’opzione esercitata dal contribuente ai sensi dell’art. 17, c. 3, TUR. 

F.N.

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